当社が価格をどう出しているか（方法書）
方法を公開しているので、同じ公開データを使えば、どなたでも同じ計算をたどれます。
株式会社ユーエスハウジング（宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号）
手取りの試算に使う費用の根拠
査定書に「手取りの目安」を載せています。そこで引いている費用がどこから来た数字かを、一つ残らず書きます（2026-08-16 追加＝それまで登記費用だけ根拠を書いていませんでした）。
| 費用 | 根拠 | 幅になる理由 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 法定の上限（宅地建物取引業法46条・国土交通省告示）。速算＝価格×3%＋6万円に消費税（800万円以下は30万円＋税） | 幅なし（上限額で計算） |
| 印紙税 | 法定（印紙税法／租税特別措置法91条の軽減税率・2027年3月31日まで） | 幅なし（価格帯ごとに一定） |
| 登記費用 （抵当権抹消・住所変更） | 登録免許税は法定（不動産1個につき1,000円・登録免許税法 別表第一）。司法書士報酬は自由（2003年に報酬規定が廃止） | 報酬が事務所ごとに違うため。筆数・共有者が多いと上振れ |
| 譲渡所得税 | 税率は法定（長期20.315%／短期39.63%）。取得費不明時の概算取得費5%は措置法通達31の4-1 | 取得費・特例の適用可否で大きく動く＝前提を書面に明記 |
含んでいない費用：相続登記（名義を相続人へ移す登記＝登録免許税は固定資産税評価額の0.4%＋司法書士報酬）、測量・境界確定、解体、残置物の処分、リフォーム。物件ごとに要否が変わるため、書面では別の節で扱うか、含んでいないことを明記しています。金額を持っていないものは、推測で書きません。
なお特例が使えるかどうかの判断はしません（税理士の先生の領分です）。当社は控除を使えた場合と使えなかった場合の両方を並べるだけにしています。
なぜ方法を公開するのか
不動産の査定額は、これまで「その会社がそう言っている」以上のものではありませんでした。根拠を尋ねても「経験と実績から」としか返ってこない。だから、高い数字を言った会社に頼んで、売れずに何度も値下げすることになります。
とくに遺産分割や調停のように相手方がいる場面では、片側だけが信じている数字は使えません。両方が検証できる数字でなければ、話し合いの土台になりません。だから当社は、計算の方法・使ったデータ・どこが弱いかを、全部書面と この文書に出しています。
計算の3層
使っているデータ
| データ | 出どころ | 何に使うか |
|---|---|---|
| 実成約の取引 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ | 単価の中央値・相場の幅・補正係数の推計・年次の推移 |
| 公示地価・地価調査 | 国土交通省・都道府県 | 参考水準の表示／土地だけの実成約が薄い地域の権利分解の基礎 |
| 用途地域・ハザード | 国土交通省 国土数値情報（GIS） | 敷地条件の照合（用途地域・洪水・土砂・津波・高潮ほか） |
| 位置・最寄り駅 | 法務省 登記所備付地図／国土地理院・国土数値情報 | 地図・駅までの道路距離（÷80m/分＝実成約データと同じ基準）。位置は地番から登記所備付地図で対象の筆を特定できる時はその筆の位置、できない時は住所から求めた概略位置（下記） |
| 人口・世帯・空き家率 | 総務省 統計（e-Stat） | エリアの将来性の参考表示 |
| 補正率の考え方 | 財産評価基本通達（国税庁） | 画地・無道路地・借地権割合の補正の根拠 |
| 工事・処分の実費 | 当社が受領した請求書・見積書 | 解体・残置物・測量・越境是正などの費用の幅（時点つき） |
公的データはすべて公開されているもので、当社が加工していない生の数字です。実費だけは当社の実績なので外部で検証できません。その代わり「いつの・どの工事の金額か」を必ず添えます。
対象地の位置について（2026-08-17〜）。地番と住居表示は別の体系です。住所の文字列から位置を求めると、同じ番号が住居表示にも存在する場合にそちらの位置が返ることがあり、当社の実測（登記所備付地図に経緯度が入っている43筆と突き合わせ）では、「番地まで特定できた」と判定された22筆でもずれは中央値37m・最大802mでした。そこで登記所備付地図で対象の筆を特定できる場合は、その筆の位置を使います。特定できない図面（図面ごとの任意座標で作られており経緯度を持たないもの）では住所から求めた概略位置を使い、その旨を書面に明記します。位置は最寄駅までの徒歩分の自動判定に使うため、査定額にも影響します。徒歩分をご入力いただいた場合は、そちらを優先します。
使っている補正率の一覧（第2層）
この表は、当社の計算プログラムが実際に使っている率をそのまま書き出したものです。人が書き写していないので、率を変えればこの表も同時に変わります（版を上げて履歴に残します）。
| 何を見るか | 条件 | 率 | 出どころ |
|---|---|---|---|
| 敷地の形（画地補正） | 奥行が短い（4m未満／6m未満／8m未満） | ×0.9（▲10.0%）／×0.92（▲8.0%）／×0.95（▲5.0%） | 財産評価基本通達の奥行価格補正率表（普通住宅地区） |
| 奥行が標準（10m以上24m未満） | ×1.00（補正なし） | ||
| 奥行が長い（40m／60m／80m／100m以上） | ×0.92（▲8.0%）／×0.87（▲13.0%）／×0.83（▲17.0%）／×0.8（▲20.0%） | ||
| 間口が狭い（4m未満／6m未満／8m未満）＋奥行が間口の3倍／5倍／6倍以上 | ×0.9（▲10.0%）／×0.94（▲6.0%）／×0.97（▲3.0%） ＋ ×0.96（▲4.0%）／×0.92（▲8.0%）／×0.9（▲10.0%） | 同 間口狭小補正率表・奥行長大補正率表（掛け合わせ） | |
| 不整形＝かげ地割合のご入力（例＝25%・地積200㎡の住宅系／45%・地積800㎡の商業系） | ×0.92（▲8.0%）／×0.91（▲9.0%） | 国税庁「地積区分表」「不整形地補正率表」（令和8年分の調整率表＝一次資料で全行確認）。間口狭小補正率と掛け合わせ（積の下限60%）・奥行長大補正率との選択は低い方を採用・10%未満は補正なし。かげ地割合＝想定整形地（全域を囲む長方形）のうち土地が欠けている部分の割合 | |
| 路地状敷地（旗竿地） | 間口・奥行・かげ地割合が分からず、その地域の実成約からも係数を出せない時だけ | ×0.8（▲20.0%） | 市場の公知の帯（▲10〜30%）の中央＝当社目安（かげ地割合のご入力で上の実率へ） |
| 角地・二方路（増価） | 角地／準角地／二方路（住宅系・工業系） | ×1.03（+3.0%）／×1.02（+2.0%）／×1.02（+2.0%） | 財産評価基本通達の側方路線影響加算率表・二方路線影響加算率表（普通住宅地区） |
| 角地／準角地／二方路（商業・近隣商業） | ×1.08（+8.0%）／×1.04（+4.0%）／×1.05（+5.0%） | 同（普通商業・併用住宅地区）＝用途地域からの推定 | |
| 角地で建蔽率の緩和の指定がある（住宅系） | ×1.05（+5.0%） | 土地価格比準表の帯（住宅地+3〜10%）の控えめ側＋建築基準法53条3項2号 | |
| 接道・道路 | 無接道（再建築不可の可能性） | ×0.55（▲45.0%） | 前面宅地の奥行・現況の通路幅をご入力いただくと通達20-3の手順で計算（下記）。入力が無い時はこの当社目安＝市場実務の帯（通常の3〜7割）の中央 |
| 43条但し書き（許可を要する接道） | ×0.78（▲22.0%） | 当社目安（許可の見込みで動く＝公的な統一率が無い） | |
| 幅員4m未満・セットバック要（幅員2.7m・間口と面積が不明の時の簡便値） | ×0.93（▲7.0%） | 通達24-6（該当部分▲70%）＝間口・面積が揃えば面積按分に切替 | |
| 私道負担（敷地の一部が通路） | 1−（負担面積÷敷地面積）×0.7 | 通達24（私道は3割評価＝7割の目減り）の按分 | |
| 現地で分かる条件 | 崖地・法地（一部／半分以上）＝割合が分からない時の目安 | ×0.9（▲10.0%）／×0.75（▲25.0%） | 通達20-5の帯（0.53〜0.96）の中央付近＝当社目安（割合・方位のご入力で下の実率へ） |
| がけ地の割合・方位のご入力（例＝30%・南向き斜面／60%・北向き斜面） | ×0.88（▲12.0%）／×0.68（▲32.0%） | 財産評価基本通達のがけ地補正率表（令和8年分の調整率表＝一次資料で全行確認） | |
| 都市計画道路の予定地（一部／大部分）＝割合が分からない時の目安 | ×0.95（▲5.0%）／×0.8（▲20.0%） | 通達24-7の帯（0.50〜0.99）＝当社目安（地積割合のご入力で下の実率へ） | |
| 予定地の地積割合のご入力（例＝25%・容積率150%の住宅系／70%・容積率400%の商業系） | ×0.99（▲1.0%）／×0.7（▲30.0%） | 同 都市計画道路予定地の補正率表（地区区分×容積率×地積割合・同上） | |
| 高圧線の下（建築制限／建築不可） | ×0.85（▲15.0%）／×0.65（▲35.0%） | 市場での売却を前提とした当社目安（税務の控除率とは目的が異なります） | |
| 前面道路との高低差（概ね1m以上） | ×0.93（▲7.0%） | 市場実務の帯（▲5〜15%）の中央＝当社目安 | |
| 権利 | 借地権割合の既定値（商業系／工業系／住宅系） | 70%／50%／60% | 用途からの推定＝正式には国税庁の路線価図（A〜G記号） |
| 底地の実勢（第三者・買取業者／借地人への売却） | 更地の10〜20%／50%前後 | 市場実務の公知の帯 | |
| 底地の第2の物差し（月額地代のご入力） | 年額地代×10〜15倍の帯を併記し、更地比の帯との重なりを「より確からしい帯」として示す | 底地買取の公知の帯（重ならない時はその旨を書き、地代の水準自体を価格材料として示す） | |
| 借地権の譲渡承諾料の目安 | 借地権価格の10%前後を併記 | 公知の実務目安（最終は地主との合意＝断定しない。建替え承諾料・更新料は別） | |
| 定期借地 | 割合分解を出しません（残存期間・地代・建物残価で個別に決まる＝個別査定でお出しします。残存25年未満は融資への影響も注記） | 借地借家法22条〜＝普通借地の式が適用できないため（根拠の無い率は作らない） | |
| 税務参考（相続税評価） | 地積規模の大きな宅地＝三大都市圏500㎡以上（例＝600㎡／1,500㎡）を参考欄だけで表示 | 0.79／0.76 | 財産評価基本通達20-2・規模格差補正率表（令和8年分の調整率表で確認）。市場価格には使いません（規模の効果は回帰の面積補正が担当）・適用可否は税理士の先生のご領分 |
| 古家の解体費 | 木造／鉄骨造／鉄筋コンクリート造（延床1㎡あたり） | 3〜5万円／4〜6万円／6〜8万円 | 市場の公知の単価帯（現地見積りで確定） |
複数が当てはまる時は掛け合わせます（例＝画地補正×接道×崖地）。適用の順番は通達の並びに合わせて固定しているので、同じ入力なら何度計算しても同じ内訳になります。
ただし、掛け合わせた結果が×0.35を下回った物件では、金額を出しません。減価の要因が重なった土地は、この水準の成約事例そのものが乏しく、統計から機械的に価格を申し上げる裏付けが無いためです。そうした物件は、効いている要因をお示ししたうえで、現地を見る無償の個別査定でお出しします（当社が最も力を入れている領域です）。
未接道の土地をそのまま評価すると「建物が建たない＝ほぼ値が付かない」となり、実際の売買感覚と合いません。 財産評価基本通達20-3は、これを2段構えで表します＝①接道義務を満たす最小限（間口2m）の通路を開設した姿で評価し、②その通路の開設に要する土地代を控除する（控除の上限は①の40%）。①−②が今（未接道）の価値です。 「通路を確保すればこの値段／確保にいくらかかる／差額までなら出せる」という実務の判断を、そのまま計算にしたものです。
この考え方は、担当者が実際の借地権交渉で地主側のアドバイザーに提示し、受け入れられて承諾料の算定基礎になりました＝机上の理屈ではなく、交渉の場で通った組み立てです。その事案では実効 ×0.68（無補正比）でした。
⚠️本書が出すのは「土地の形から出した減価率」であって、相続税の評価額そのものではありません。
⚠️本書が出すのは「土地の形から出した減価率」であって、相続税の評価額そのものではありません。 通達の手順に出てくる路線価は率の計算の中で約分されるため、当社は率だけを取り出して、第1層の市場相場（実成約）に掛けています＝相続税評価を時価に割り戻す操作（÷0.8）は行いません。 したがって本書の数字を相続税の申告・遺産分割の基礎にそのまま使うことはできません（その用途は税理士の先生のご領分です）。
⚠️この率は幾何から出したもので、実成約による較正はしていません（無接道は公開データに印が無く、実測で確かめられないためです）。上の「答え合わせ」の対象外という意味で、当社目安（×0.55）と同じ扱いです。 また、控除が上限（40%）に達した場合は、その旨を書面に明記します（実際に通路を買う費用はそれより大きくなり得るためです）。
入力が揃わない時は、従来どおり当社目安（×0.55）で出し、そのことを書面に書きます＝足りない入力を推定で埋めることはしません。
実成約から係数を推計できる項目（形状・幅員・私道・面積・築年・旧耐震など）は、その地域のデータで直接推計しているため、この表の当社目安は使いません（データが薄い地域でだけ、この表が働きます）。逆に、角地・借地・無接道のように公開データに印が無い項目は、実測で確かめられない代わりに、出どころのはっきりした率だけを使っています。なお、前面道路の方位は、実成約で測ったうえで採用していません＝3都市（品川区・大田区・横浜市神奈川区）の町名内の比較で、南向きの上乗せに当たる安定した差が確認できませんでした。測って「入れない」と決めた項目も、このように書き残します。
目安と実測の突き合わせ（「当社目安」の率の答え合わせ）
上の表で「当社目安」と名乗っている率が当てずっぽうにならないよう、公開データで測れるものは四半期ごとに実測して、ここに並べます。対象エリアは上の答え合わせと同じ固定です（成績の良いエリアだけ選ぶ、ができない形にしています）。実測が目安と離れても、率を黙って変えることはしません＝見直す時は版を上げて履歴に残します。
| 測った率 | エリア・種別 | 実測 | 件数（群／基準） | 目安の帯 |
|---|---|---|---|---|
| 旧耐震（同じ築年帯の新耐震比・マンション） | 品川区・マンション | -6.7% | 89／348 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 旧耐震（同じ築年帯の新耐震比・マンション） | 港区・マンション | -14.4% | 122／214 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 幅員4m未満（4m以上比） | 世田谷区・土地 | -4.2% | 111／452 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 前面道路が私道（公道比） | 世田谷区・土地 | -4.5% | 105／464 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 不整形（整形地比） | 世田谷区・土地 | -17.9% | 42／412 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 幅員4m未満（4m以上比） | 目黒区・土地 | -7.5% | 55／119 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 前面道路が私道（公道比） | 目黒区・土地 | -9.6% | 47／129 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 幅員4m未満（4m以上比） | 大田区・戸建 | -8.1% | 306／1296 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 前面道路が私道（公道比） | 大田区・戸建 | -4.7% | 526／1072 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 不整形（整形地比） | 大田区・戸建 | -7.9% | 114／739 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 旗竿地・袋地（整形地比） | 大田区・戸建 | -23.2% | 60／739 | -30〜-10%（帯の中） |
| 幅員4m未満（4m以上比） | 大田区・土地 | -4.8% | 115／395 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 前面道路が私道（公道比） | 大田区・土地 | -11.2% | 142／379 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 不整形（整形地比） | 大田区・土地 | -15.9% | 82／341 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 幅員4m未満（4m以上比） | 品川区・戸建 | -17.8% | 215／484 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 前面道路が私道（公道比） | 品川区・戸建 | -11.3% | 282／413 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 不整形（整形地比） | 品川区・戸建 | -18.2% | 74／343 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 幅員4m未満（4m以上比） | 品川区・土地 | -7.6% | 102／153 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 前面道路が私道（公道比） | 品川区・土地 | -13.6% | 112／145 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
| 不整形（整形地比） | 品川区・土地 | -11.8% | 42／179 | —（目安を置いていない軸＝実測の公表のみ） |
測り方＝各成約の単価を「同じ町名の中央値」との比に直して場所の違いを吸収したうえで、群（例＝旗竿地）と基準群（例＝整形地）の中央値を比べます。旧耐震だけは査定本体と同じ「築年帯を揃えた比較」です。両群30件以上の行だけ載せます（2026Q3時点）。測れない率もあります＝無接道・借地・底地・共有持分・心理的瑕疵は公開データに印が無く実測できないため、出どころのはっきりした公知の帯のまま使い、その旨を各書面に明記しています＝「実測で検証できる率」と「帯でしか言えない率」の区別ごとお見せするのが本書の姿勢です。
確度（A・B・C）の意味
| 確度 | 意味 | 読み方 |
|---|---|---|
| A | 事例が十分あり、ばらつきも小さく、対象の面積が事例の分布の中にある | 統計として素直に読めます |
| B | 件数かばらつき、集計の範囲のいずれかに弱さがある | 幅の側を重めに見てください |
| C | 件数が少ない、ばらつきが大きい、または対象が事例の分布の外にある | 参考程度に。現地確認による個別査定をおすすめします |
確度は機械が判定し、なぜその確度になったかの理由も書面に出します。さらに、その査定固有の弱点（住所が番地まで特定できていない、面積が事例の範囲外、権利分解の基礎が標準地の公示地価、など）を「この査定の弱点」として当社から申告します。弱点を書けるのは、方法を公開しているからです。
測った率と、判断で置いた率
本書の補正率には出どころが3種類あります。どれがどれかを隠しません。
| 補正 | 率 | 拠って立つ帯 | なぜこの値か | 較正できる条件 |
|---|---|---|---|---|
| 無接道（再建築不可の可能性）＝入力が揃わない時の目安 | ×0.55 | ×0.3〜×0.7 | 市場実務の公知の帯（通常物件の3〜7割／隣地所有者への売却6〜8割・買取業者3〜5割）の中央。 | 国交省の実成約データに『無接道』の印が無いため、外のデータでは較正できない。当社が無接道を実際に成約させた事例（売却先の別＝隣地／業者／一般）を積み上げるしかない。⚠️入力（前面宅地の奥行・通路幅・前面地積）が揃えば通達20-3の手順で計算するので、この目安は使わない。 |
| 43条2項の許可（旧但し書き）を前提とする接道 | ×0.78 | —（帯が無い理由は右の欄） | 許可の見込みで評価が動く類型で、公的な統一減価率が存在しない。市場実務の帯の中央に置いた当社目安。 | 実成約データに印が無いため外のデータでは較正できない。特定行政庁ごとの許可実績と、当社の成約事例の積み上げ。 |
| 旗竿地（路地状敷地）＝間口・奥行・かげ地割合が未入力の時の目安 | ×0.8 | ×0.7〜×0.9 | 整形地比で概ね▲10〜30%が公知の帯（税務も通達20の不整形地補正で減価）。その中央。 | 間口・奥行・かげ地割合を入れていただければ通達の実率で計算するので、この目安は使わない。市場側の較正は、回帰の形状補正（marketcomps）に旗竿の事例が十分に集まった地域から順に可能。 |
| 角地の建蔽率緩和（建築基準法53条3項2号）の指定がある住宅系 | ×1.05 | ×1.03〜×1.1 | 土地価格比準表の帯（住宅地で概ね+3〜10%）の控えめ側。通達の側方路線影響加算率は緩和を織り込んでいない。 | 実成約データに角地の印が無いため外のデータでは較正できない。当社の成約事例と、行政の角地指定の照合。 |
| がけ地・法地（割合の入力が無い時の目安） | ×0.9 | —（帯が無い理由は右の欄） | がけ地割合と方位が分かれば通達のがけ地補正率表の実率を使う。入力が無い時の粗い目安（一部0.9／大部分0.75）。 | 割合と方位のご入力で通達の実率に置き換わる（＝この目安を使わなくて済む）。 |
| 都市計画道路予定地（割合の入力が無い時の目安） | ×0.95 | —（帯が無い理由は右の欄） | 地積割合・地区・容積率が分かれば通達の補正率表の実率を使う。入力が無い時の粗い目安（一部0.95／大部分0.8）。 | 地積割合と容積率のご入力で通達の実率に置き換わる。 |
| 高圧線下地 | ×0.85 | —（帯が無い理由は右の欄） | 税務は通達27-5で30%〜（建築不可は50%か借地権割合の高い方）を控除するが、市場では線下でも駐車場等で取引される実態がある。市場売却を前提とした当社目安（建築不可0.65／制限あり0.85）。 | 電力会社との契約書・地役権の内容ごとに実成約を分ける必要があり、外のデータでは較正できない。当社の成約事例の積み上げ。 |
| 前面道路との高低差（概ね1m以上） | ×0.93 | ×0.85〜×0.95 | 相続税評価に明文の補正率が無い（利用価値の著しく低下している宅地として10%減額の取扱いはある）。市場実務は▲5〜15%が目安で、その中央。 | 造成費の実額（見積り）が分かれば、率ではなく実額の控除に置き換えられる＝そちらの方が精密。 |
| がけ地・法地（割合の入力が無い・大部分） | ×0.75 | —（帯が無い理由は右の欄） | 同上（入力が無い時の粗い目安の重い側）。 | 割合と方位のご入力で通達の実率に置き換わる。 |
| 都市計画道路予定地（割合の入力が無い・大部分） | ×0.8 | —（帯が無い理由は右の欄） | 同上（入力が無い時の粗い目安の重い側）。 | 地積割合と容積率のご入力で通達の実率に置き換わる。 |
| 高圧線下地（建築不可） | ×0.65 | —（帯が無い理由は右の欄） | 建築が全くできない線下地。税務は50%か借地権割合の高い方を控除するが、駐車場等での取引実態を踏まえた市場側の当社目安。 | 地役権の内容ごとの実成約が要る＝外のデータでは較正できない。当社の成約事例の積み上げ。 |
| セットバック要（42条2項道路）＝間口・面積の入力が無い時の簡便値 | ×0.93 | —（帯が無い理由は右の欄） | 後退部分は敷地面積に算入できない。間口・奥行・面積が揃えば按分で実額を出す。簡便値はその代わり。 | 間口・面積のご入力で按分計算に置き換わる（＝この簡便値を使わなくて済む）。 |
この3種類の区別こそが、当社の査定書と一括査定サイトの見積りの違いです。測っていないものを「測った」とは書きません。
やらないこと
低い水準の根拠が必要な場面には、幅でお応えします。当社は価格を一点で出さず、相場の幅（中位50%の下限〜上限）と、早期売却を優先した場合の水準を、それぞれ理由つきで併記します。「早く売るなら安くなる」は市場の事実なので、その水準は根拠のある低い数字として使えます。調停・審判にお出しになる提出用の書面も、一点ではなくレンジで作成しています。
この方法の当たり具合（答え合わせ）
当社は、自分の出した数字が実際に当たったかを測って公表しています。測っているのは「的中率」ではありません。本書の「相場の幅」は中位50%＝この幅に取引の半分が入るという意味なので、正解は50%前後です。100%に近ければ良い、という数字ではありません（幅が広すぎれば当然よく入りますが、それでは役に立ちません）。
| 測った期間 | 帯に入った割合 | 判定 | 外れた分のうち上振れ | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2023・2024の取引で幅を作り、2025の取引で検証 | 42.1% | 妥当 | 67.7% | 6,446件 |
妥当：この幅は「取引の半分が入る」と書いています。実測もその通りでした＝幅の出し方が実態に合っています。
また、幅から外れた取引の67.7%は幅より上でした＝この期間は相場が上がっており、過去2年で作った幅は実勢よりやや低めに出ます。本書の査定では時点修正（年次の推移で最新の水準へ引き直す）を掛けているため、この差は小さくなります。
| エリア・種別 | 作った幅 | 検証 | 入った | 中央値のズレ |
|---|---|---|---|---|
| 品川区・土地 | 264〜397万円/坪 | 132件 | 46.2% | +9.2% |
| 品川区・戸建 | 294〜514万円/坪 | 382件 | 49.5% | +11.1% |
| 大田区・土地 | 173〜261万円/坪 | 303件 | 41.6% | +7% |
| 大田区・戸建 | 212〜359万円/坪 | 920件 | 50.3% | +11.8% |
| 目黒区・土地 | 320〜456万円/坪 | 109件 | 39.4% | +14.3% |
| 世田谷区・土地 | 220〜352万円/坪 | 322件 | 46.3% | +8.1% |
| 港区・マンション | 120〜211万円/㎡ | 2,237件 | 40.3% | +22.6% |
| 品川区・マンション | 92〜145万円/㎡ | 2,041件 | 38.3% | +10.6% |
測り方＝過去の2年ぶんの実成約で幅を作り、その直後の1年の実成約が何%その幅に入ったかを数えます。外れ値の除外・単価の換算・四分位の取り方は、本書の査定とまったく同じ手順です（ここだけ甘くすれば都合の良い成績が作れてしまうため）。個々の査定書を1件ずつ追う方式は採っていません（公開データは丁目までで、物件単位の照合ができないためです）。これは過去の成績であって、将来を約束するものではありません。
この方法書の版
| 版 | 日付 | 変えたこと |
|---|---|---|
| v2.3 | 2026-08-19 | 「判断で置いた率（当社目安）」の一覧に、その率が拠って立つ帯の列を足しました（例：無接道は市場実務の3〜7割の帯、角地の建蔽率緩和は土地価格比準表の+3〜10%の帯）。これまで帯は文章の中にだけ書いてあり、率だけを見ても外れているかどうかが分かりませんでした。帯を数字で持たせたので、率が自分で名乗った帯から外れたら機械が止めます。帯が無い類型（公的な統一減価率が存在しないもの）は、なぜ帯が無いのかを右の欄に書いています。数字の出し方は変えていません。 |
| v2.2 | 2026-08-18 | 無接道（無道路地）を、前面宅地の奥行・現況の通路幅のご入力があれば財産評価基本通達20-3の2段構え（間口2mの通路を開設した姿で評価−通路開設に要する土地代を控除・控除の上限40%）で計算するようにしました。入力が無い時は従来の当社目安（×0.55）のままです。出すのは土地の形から出した減価率で、相続税の評価額ではありません（路線価は率の計算の中で約分されるため、市場相場に対する率として使っています）。実成約による較正はしていません。 |
| v2.1 | 2026-08-17 | ①対象地の位置の出し方を変更＝登記所備付地図（法務省）に経緯度が入っている図面では、地番から対象の筆そのものの位置を使う（従来は住所の文字列を地理院ジオコーディングに渡していた）。きっかけ＝オーナー指摘「これは地番を住所として出してる？」。実測（公共座標系の43筆と突き合わせ）＝住所ジオコーディングは、地番と同じ番号が住居表示にも在ると素直にそちらを返し、「番地まで当たった」と判定された22筆でもずれは中央値37m・最大802m（実例＝品川区西品川1丁目1-4で134m）。位置は最寄駅までの徒歩分の自動判定に使うため、査定額にも効く。あわせて、位置を住所から出しており、かつ地番でご入力の場合は、書面にその旨を明記するようにした（従来は但し書きが出ていなかった）。なお「番地を落として丁目で引く」案は実測で採用しなかった（ずれが中央値145m→197mと悪化したため）。②補正の計算式を検証ページで公開＝1件の事例に掛ける式と、実際に使った係数を出す。⚠️「補正前の中央値×◯◯＝補正後」という一本の式は書かない＝当社は事例を1件ずつ対象の条件へ引き直してから中央値を取るので、その式は存在しないため（比率は結果であって計算に使った率ではないことも明記）。③検証ページ自身のQRとURLを掲載＝印刷して調停・遺産分割の資料に綴じた後も、そこから同じページを開けるようにした。①以外は数字の出し方を変えていない。 |
| v2.0 | 2026-08-17 | 「やらないこと」の約束を両方向へ明確化＝『高く見せる調整も、低く見せる調整もしません』。あわせて、低い水準の根拠が要る場面への答えを明記した（価格を一点で出さず、相場の幅〔中位50%の下限〜上限〕と早期売却を優先した場合の水準を理由つきで併記する／調停・審判に出す提出用の書面もレンジで作成する）。きっかけ＝オーナーの相談「離婚調停などで、相手方より低い査定を求める弁護士もいる。この表示だとその需要を切り捨てて見えないか」。判断＝約束は緩めない。理由は、この方法書が公開であり遺産分割・調停では相手方の代理人も同じページを読むため、依頼に応じて動かす数字は突かれた時点で証拠として使えなくなり、かえって先生を助けないから。代わりに『早く売るなら安くなる』という市場の事実に裏づけられた低い水準を、根拠つきで示せることを書面と方法書の両方で見えるようにした。数字の出し方（計算）は変えていない＝表示と約束の文言のみ。番号を v1.10 でなく v2.0 としたのは、率の調整ではなく読者への約束の書き換えだから（1.10を1.9より古いと読み違える余地も避けた）。 |
| v1.9 | 2026-08-16 | 「手取りの試算に使う費用の根拠」を新設＝手取りの目安で引いている費用が、どれも何に由来するかを表で公開する（仲介手数料＝宅建業法46条の法定上限／印紙税＝印紙税法・措置法91条の軽減／登記費用＝登録免許税は法定〔不動産1個につき1,000円・登録免許税法 別表第一〕＋司法書士報酬は2003年に報酬規定が廃止され事務所ごとに自由なので幅でしか言えない／譲渡所得税＝税率は法定・取得費不明時の概算取得費5%は措置法通達31の4-1）。きっかけ＝オーナー指摘「登記費用って何を根拠に出してる？」で、同じ表の他の行が法定で辿れるのに登記費用だけ出典の無い目安のまま出ており、方法書にも載っていなかったことが判明した（数字は変えていない＝根拠を書いていなかったことを直した）。あわせて『含んでいない費用』も明記＝相続登記（登録免許税は固定資産税評価額の0.4%＋司法書士報酬）・測量・解体・残置物処分・リフォームは手取りの表に入っていない。相続した実家が前提の書面なので、読み手が「登記の費用は入っている」と受け取る余地を残さないための明記。評価額をお預かりしていない以上、相続登記の金額は書かない（推測で書かない）。 |
| v1.8 | 2026-08-16 | 不整形地の補正に「かげ地割合」の実率入力を追加＝国税庁「地積区分表」「不整形地補正率表」（令和8年分の調整率表）を転記し、かげ地割合（%）のご入力で表の実率に切り替える。作法は原本どおり＝①地区（住宅系は普通住宅地区・商業系は普通商業・併用住宅地区の地積区分で右群の列）と地積で地積区分A/B/Cを判定 ②かげ地割合で率を引く ③間口狭小補正率を乗じる（この積の下限は60%）④奥行長大補正率の適用がある土地は選択により「間口狭小×奥行長大」でも差し支えないため、低い方（減価の大きい方）を採用して書面にどちらを使ったか明記。10%未満は表の対象外＝補正なし（その旨を書面に書く）。市場相場の回帰（形状補正）が同じ欠点を織り込んでいる時は重ねて掛けない（二重減価の防止）。旗竿地でかげ地割合のご入力がある時は▲20%の当社目安でなく実率を使う。かげ地割合＝想定整形地（対象地の全域を囲む、正面路線に面する長方形）のうち、土地が欠けている部分（かげ地）の割合。 |
| v1.7 | 2026-08-16 | 「目安と実測の突き合わせ」の公表を開始＝『当社目安』と名乗っている率（旗竿地▲20%等）を、公開データで測れるものは四半期ごとに実測して本ページに並べる（旗竿地・不整形・私道・幅員4m未満は同じ町名の中央値との比で場所の違いを吸収した群の比較、旧耐震は査定本体と同じ築年帯を揃えた比較。両群30件以上の行だけ・対象エリアは答え合わせと同じ固定＝選べない）。実測が目安の帯の外に2四半期連続で出たら内部で見直しを検討するが、率を黙って変えることはしない＝変える時は版を上げて履歴に残す。測れない率（無接道・借地・底地・共有持分・心理的瑕疵＝公開データに印が無い）は公知の帯のまま使い、その区別ごと公表する。 |
| v1.6 | 2026-08-16 | 「相続税評価の目線（参考・税理士の先生向け）」の欄を新設＝地積規模の大きな宅地（財産評価基本通達20-2）。三大都市圏500㎡以上（東京23区は全域が三大都市圏・それ以外は1,000㎡以上）の宅地で、規模格差補正率の式と率（令和8年分の調整率表の表を転記）を参考表示する。適用可否の最終判断は税務のご判断＝先生のご領分と明記し、明らかに対象外（工業専用地域・指定容積率400%〔東京23区は300%〕以上）の場合は欄を出さない。この率は市場価格には一切使わない（市場での規模の効果は実成約の回帰＝面積補正が織り込むため、掛けると二重になる）。あわせて、500㎡超の土地には「買い手が開発業者になり統計の幅から外れやすい（開発素地の目線）」の注記を追加。 |
| v1.5 | 2026-08-16 | 権利まわりの4改訂（いずれも新しい率は作らない＝公知の帯と法令の整理だけで組む）。①底地に第2の物差し＝月額地代のご入力で「年額地代×10〜15倍」の帯を併記し、更地比10〜20%の帯との重なりを「より確からしい帯」として示す（重ならない時はその旨を書き、地代の水準自体を価格材料として示す）。②借地権に譲渡承諾料の目安（借地権価格の10%前後・最終は地主との合意）を併記。③定期借地は普通借地の割合分解を出さない扱いを明示（残存期間・地代・建物残価で個別に決まるため。残存25年未満は買主の融資への影響も注記）。④建物内での人の死について入力欄を新設＝自然死・日常生活の中の死は国交省ガイドライン（令和3年10月）の整理を書面に記載して減額なし、告知事項がある場合は率を掛けず（市場の幅が▲1〜5割と極端に広く機械の率では出せないため）確度をCに固定して個別査定へご案内。 |
| v1.4 | 2026-08-16 | 国税庁の「令和8年分 調整率表」（一次資料）を入手して3点を改訂。①奥行価格補正率（普通住宅地区）の24m以上を実表どおりに修正＝それまでの表は長い側がほぼ全行ずれていた（例＝24〜28m：0.99→0.97、100m超：0.75→0.80。奥行の長い土地は従来やや高め、48m超はやや低めに出ていた）。②がけ地＝割合（%）と斜面の方位のご入力で、がけ地補正率表の実率（0.53〜0.96）に切替（従来の2択の目安は割合が分からない時のフォールバックとして残す）。③都市計画道路予定地＝地積割合（%）のご入力で、補正率表の実率（地区区分×容積率×地積割合・0.60〜0.99の範囲を使用。ビル街・高度商業の列は推定では使わない）に切替。あわせて、検証ページの入力条件に個別補正の入力（角地・私道負担・崖・都市計画道路・高圧線・高低差・古家）を追加＝第三者が同じ条件で引き直せる状態にした。角地・二方路・間口狭小・奥行長大の各率は同じ一次資料で照合し、従来どおりで正しいことを確認。 |
| v1.3 | 2026-08-16 | マンションの補正に「旧耐震の段差」を追加＝1981年以前竣工の事例とそれ以降の事例の価格差を、線形の築年補正とは別に、同じ築年帯（境目をまたぐ10年の窓）に揃えた旧・新の実成約の中央値比として地域ごとに推計して引き直す（旧・新それぞれ5件以上ある地域だけ。段差が測れない地域では使わない。事前の実測では品川▲6.7%・大田▲17.2%・横浜市神奈川区▲1.5%と地域差が大きく、率を固定しないことにした。回帰のダミー変数では築年の線形項と交絡して段差が消えることを実測で確認したため、帯の比較を採用）。竣工1981年以前の対象には、建築確認日での要確認と住宅ローン減税・融資への影響を書面に明記。あわせて、前面道路の方位を実測のうえ不採用と記録（3都市の町名内比較で向きすら安定した差が出なかったため、補正にも入力欄にも使わない）。 |
| v1.2 | 2026-08-16 | 敷地の個別補正に3つの改訂。①角地・準角地・二方路の加算を新設（財産評価基本通達の側方路線影響加算率表・二方路線影響加算率表。用途が商業系なら普通商業・併用住宅地区の率。建築基準法53条3項2号の建蔽率緩和の指定がある住宅系の角地は、鑑定実務の比準の帯の控えめ側＝+5%）＝それまで個別補正は全て減価のみで、角地を中間画地と同じ水準で出していた。②私道負担の面積による減価を新設（通達24の私道＝3割評価の考え方を面積で按分）。③敷地の個別補正の合計が×0.35を下回る物件では、金額の幅・売出プラン・手取り・持分の額を出さず、効いている要因を示して個別査定へお繋ぎする扱いに変更（この水準は成約事例が乏しく、統計から機械的に金額を申し上げる裏付けが無いため）。あわせて使用している補正率の一覧を本ページに掲載。 |
| v1.1 | 2026-08-15 | 点検（別のAIによる反証パス）を受けて記述を実装に合わせて修正＝①表示の最低件数の言い方（町名3件以上・補正後5件以上。旧記述の「前年比8件」は本書の査定には無い規則だった）②実費の言い方（実績の薄い項目は暫定の目安と明示する、へ）。あわせて手取りの試算を所有権の物件に限定（借地権・底地は権利分解が担当）し、マンションには相続空き家の3,000万円控除の行を出さない（区分所有建物は対象外）ことを明確化。 |
| v1.0 | 2026-08-15 | 方法書の公開を開始。あわせて、借地権・底地の権利分解に使う土地の単価を「土地だけの実成約（5件以上）」優先に変更（無い地域は従来どおり最寄り標準地の公示地価）。各査定書に「この査定の弱点」の自己申告を追加。 |
各報告書には作成時点の版を記載しています。方法を変えた時はここに残すので、過去にお出しした書面が どの手順で計算されたものかを、後からでも確認できます。
計算の考え方におかしい点があれば、遠慮なくお知らせください。方法書は直します（版を上げて履歴に残します）。
株式会社ユーエスハウジング TEL 03-3491-3015（平日9:00〜18:00） https://www.ushousing.co.jp/
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