株式会社ユーエスハウジング宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号
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不動産 価格調査報告書
（公開データに基づく机上の簡易調査・不動産鑑定評価ではありません）
【（サンプル）Y様の件】
所在地：東京都品川区西品川一丁目
お取次：ご覧いただく先生（貴事務所名がここに入ります）
作成日：2026年（令和8年）10月1日
株式会社ユーエスハウジング
宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号
TEL 03-3491-3015
https://www.ushousing.co.jp/
不動産 価格調査報告書
（公開データに基づく机上の簡易調査・不動産鑑定評価ではありません）
株式会社ユーエスハウジング
宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号
作成日：2026年（令和8年）10月1日
【（サンプル）Y様の件】
ご紹介：ご覧いただく先生（貴事務所名がここに入ります）
所在地：東京都品川区西品川一丁目　／　種別：土地　／　土地面積：30坪（約99㎡）
売却相場の目安（面積・時点補正後・実成約の中央値ベース）確度B
1億950万円 前後
⚠️ 成約事例が8件と少なめのため参考値です（補正後の幅：7,080万円〜1億4,040万円）。代償金・分割協議の基礎には現地調査済みの個別査定（無償）をご利用ください。
確度B：成約事例8件（少なめ）・ばらつき±32%・町名一致の事例。四分位（中位50%）の幅も併せてご確認ください。
現地と権利関係を確認すると金額が変わることがあります。正式な資料としてお使いになる場合は、現地確認済みの査定書（無償）をご依頼ください。
🔎 国交省 実成約 8件を照会🏛 公示地価・地価調査 5地点🗺 公的GIS 9レイヤー照合📊 国勢統計（e-Stat）📍 地理院ジオコーディング

登記の地番を入れると、この土地の姿まで出せます

上の「登記の地番」欄は空欄です。登記簿・固定資産税の納税通知書のとおりの地番を入れていただくと、法務省の地図データから次までお出しします（無償・この市区町村は対応済み）。
  • 筆ごとの図上の地積・形（整形／不整形／旗竿の疑い）と、接している筆の性質（里道・水路・私道と思われる筆）
  • 接道が確認できない土地はその旨（再建築の可否は価格・売り方が大きく変わります）
  • 前面に、ご入力に無い筆がある場合はその地番（相続登記から漏れやすい私道・里道の持分）
  • 相続で複数の筆に分かれている場合は、カンマで並べると合計地積（土地面積のご入力なしで総額を計算できます）
  • 公図をもとにした参考図
地番は郵便の住所（住居表示）とは別の番号体系です。取り違えると別の土地を指すため、欄を分けています。所有者の情報はこの地図データに含まれておらず、当社も保有していません。

市場成約相場（実取引データ）

集計エリア品川区西品川（町名）
対象種別宅地（土地）
成約事例数8件（2024–2026）（少なめ＝参考値）
中央値（坪単価・補正前）346万円/坪
相場の幅（補正前）198万円/坪 〜 444万円/坪
中央値（面積・時点補正後）365万円/坪
相場の幅（面積・時点補正後）236万円/坪 〜 468万円/坪
参考価格（面積・時点補正後中央値×面積）1億950万円
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（宅地（土地）の実成約）。坪単価＝総額÷土地面積×3.305785。極端な単価の事例は除外しています。「相場の幅」は実成約のうち安い方から1/4〜3/4の間＝この幅に収まる取引が半数の意味です。事例数が少ない場合、幅は実勢より広く（狭く）出ることがあります。
補正の根拠（取引事例比較法）：補正後単価＝成約単価×時点修正×面積（規模）補正。係数は品川区の実成約248件の回帰分析から推計：面積は2倍あたり6.1%（対象＝99.2㎡）。時点修正＝品川区の年次中央値の推移で最新年の水準へ引き直し（直近1年 +14.7%）。いずれも同じ公開データからの統計推計値です（現地確認のうえ個別査定で精緻化します）。
参考：国土交通省「不動産価格指数」（東京都・住宅地・季節調整済）の前年同月比は2025年12月時点で +0.7%です。（この月が、同指数として公表されている最新のものです。公表の間隔が空くことがあります。）当社の数値は品川区に限った実成約の中央値の動きで、取引された物件の構成の違いを含むため、品質を揃えた指数とは一致しません（どちらも公開データです）。
採用した成約事例の明細（新しい順・最大15件）
時期地区土地面積形状駅前面道路取引総額坪単価補正後単価
2025年第4四半期西品川35㎡台形—4m4,700万円444万円/坪485万円/坪
2025年第2四半期西品川55㎡ほぼ長方形—4m7,400万円445万円/坪468万円/坪
2025年第1四半期西品川45㎡不整形—2.6m2,000万円147万円/坪157万円/坪
2025年第1四半期西品川110㎡ほぼ長方形—3.7m1億2,000万円361万円/坪357万円/坪
2024年第4四半期西品川470㎡不整形—4m1億円70万円/坪71万円/坪
2024年第4四半期西品川140㎡ほぼ長方形—3.6m1億7,000万円401万円/坪447万円/坪
2024年第4四半期西品川65㎡ほぼ整形—1.8m3,900万円198万円/坪236万円/坪
2024年第4四半期西品川120㎡長方形—4.7m1億2,000万円331万円/坪373万円/坪
国土交通省への取引報告に基づく実成約（宅地（土地））。個別の所在地・当事者は公開されていません。「補正後単価」＝取引時点・築年数・面積・形状等の違いを対象物件の条件へ引き直した単価（下記の補正根拠参照）。引き直しは1件ずつ行うため、動く幅は事例ごとに違います。対象物件と条件がほぼ同じ事例は、引き直しても単価がほとんど変わりません（＝表の左右が同じ数字になります。補正が効いていないのではなく、直す必要が無かったという意味です）。

売出プランの目安（3案）

① チャレンジ価格1億4,040万円（目安3〜6ヶ月）
② 相場価格1億950万円（目安2〜3ヶ月）
③ 早期売却価格7,080万円（目安1〜2ヶ月）
③は実成約の安い方から1/4の水準です。遺産分割の基礎には、現地確認のうえの査定額をお使いください。
市場相場は面積・時点補正後の水準です（補正の根拠は上記）。相続税の申告・納税期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月）に間に合わせたい場合は、②〜③のプランが目安になります。期限・遺産分割の状況に合わせたプラン設計をご提案できます。
※①チャレンジ価格は総額1億円超＝空き家の3,000万円特別控除（譲渡対価1億円以下の要件）の適用可否に直結します。特例の利用を予定される場合は、価格設定と適用可否をセットでご検討ください。
※③早期売却価格は成約事例の下位側の水準で、道路条件・形状等の難条件の事例を含む場合があります。本物件の条件次第では下限は上振れします。

手取りの目安（②相場価格で売れた場合）

「いくらで売れるか」より「手取りはいくらか」が本当に知りたいことだと思います。売出プラン②の1億950万円で成約した場合で並べます。
成約価格1億950万円
− 仲介手数料（上限・税込）368万円
− 印紙税（売買契約書）6万円
− 登記費用（抵当権抹消・住所変更等）1万円 〜 5万円
＝ 税引前の手取り1億571万円 〜 1億575万円
費用の根拠（この3つが何に由来するか）
・仲介手数料＝宅地建物取引業法46条・国土交通省告示（法定の上限）
・印紙税＝印紙税法 別表第一／租税特別措置法91条の軽減（2027-03-31まで）
・登記費用＝登録免許税法 別表第一（不動産1個につき1,000円＝法定）＋司法書士報酬は自由（2003年に報酬規定廃止）
くわしくは査定の方法書の「手取りの試算に使う費用の根拠」をご覧ください。
ここから譲渡所得税を引きます。相続した実家を売る場合、3,000万円の特別控除が使えるかどうかで手取りが大きく変わります（下の2行）。適用できるかの判断は税理士の先生の領分ですので、当社は両方を並べるだけにします。
譲渡所得税（3,000万円控除を使えなかった場合）▲2,037万円　→ 手取り 8,534万円
譲渡所得税（3,000万円控除）この価格帯では使えません（譲渡対価1億円以下の要件を超えるため）
この試算の前提（前提が違うと金額は変わります）
・取得費（買った時の値段）が分からない前提で、概算取得費＝譲渡価額の5%（548万円）として計算しています。売買契約書などで実際の取得費が分かる場合、税額は大きく下がります。
・長期譲渡（譲渡した年の1月1日で所有5年超）の税率20.315%で計算しています。相続で取得した場合、亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。
・譲渡費用は仲介手数料と印紙税のみを見ています（実際は測量・解体・残置物処分なども譲渡費用になり得ます＝その分 税額は下がります）。
・相続登記（名義を相続人へ移す登記）の費用は含んでいません。上の登記費用は、売る時の抵当権抹消・住所変更のぶんだけです。名義がまだ亡くなった方のままの場合は別途かかります（登録免許税は法定で固定資産税評価額の0.4%、ほかに司法書士の報酬）。評価額をお預かりしていないため金額は出していません。要否と費用は、お取次の先生（司法書士）にご確認ください。
上記のほか、物件によっては測量・解体・残置物の処分・越境の是正などの費用がかかります（この書面の別の節に該当があればお出ししています）。住宅ローンが残っている場合の一括返済手数料、引越し費用は含めていません。金額はいずれも概算で、実際の契約条件・税務の判断により変わります。

単価の推移（実成約・年次中央値）

公示地価水準 293万円/坪3972021n=42942022n=63162023n=72642024n=44022025n=4万円/坪
成約件数（市場の厚み）＝各年に何件の取引があったか。件数が多い年ほど中央値の信頼度が高い目安です。
件4202162022720234202442025
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（品川区西品川・宅地（土地）の実成約）。各年の値＝その年の成約単価の中央値（n=採用件数・補正前）。破線＝最寄り標準地の公示地価水準（参考）。年により件数・物件の構成が異なるため、水準の傾向としてご覧ください。

公示地価と税評価の目安（参考）

最寄り標準地西品川１－１３－３
対象地からの距離約28m
公示地価293万円/坪（令和8年1月1日）
前年比+12.3%
用途地域準工業地域
相続税路線価の水準（参考）234万円/坪（公示地価×0.8）
固定資産税評価の水準（参考）205万円/坪（公示地価×0.7）
固定資産税等の年額目安（住宅用地）約21万円/年
同（更地・非住宅の場合）約105万円/年
※ 入力の住所からは番地までを特定できませんでした。この距離と、用途地域・ハザードの照合は「東京都品川区西品川一丁目」の代表点で行っています。地番でご入力の場合、番地が住居表示と別体系のためこうなることがあります。駅徒歩分はこの位置から自動で当てているため、位置がずれると査定額にも響きます（約200mで2〜3分）。
相続税路線価は「公示価格の8割」が目安（国税庁）。本欄は更地・自用地を前提とした補正前の機械的な概算で、実際の評価は土地の形状・利用状況（貸家・借地等）・各種補正により相応に増減します（本欄の数値をそのまま申告・分割協議の基礎にはしないでください）。実際の相続税評価は路線価図・税理士の先生に、固定資産税は評価証明書・課税明細でご確認ください。年額は住宅用地特例（200㎡以下：固定資産税1/6・都市計画税1/3）適用時と更地の2パターンの概算です（税率1.4%＋0.3%・負担調整や現況により変動）。

相続でご検討の場合の論点（ご参考）

  • 相続登記（2024年4月から義務化）：売却には相続登記の完了が前提です。相続による取得を知った日から3年以内の申請義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。登記のお手続は先生にお進めいただく前提で、当社は登記完了のスケジュールに合わせた売出設計をいたします。
  • 申告・納税期限：相続開始（を知った日の翌日）から10ヶ月。納税資金を売却で用意する場合は逆算した売出プラン（上記②〜③）が目安です。
  • 取得費加算の特例：相続開始の翌日から「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」（＝相続開始から約3年10ヶ月）までの譲渡は、納付した相続税の一部を取得費に加算できる場合があります（申告期限前の売却も対象。空き家の3,000万円特別控除とは選択適用＝併用不可）。
  • 被相続人の居住用家屋（空き家）の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前建築の被相続人居住用家屋（マンション等の区分所有建物は対象外）を、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡し、譲渡対価1億円以下・耐震基準適合または取壊し等の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円（令和6年以降の譲渡で取得相続人3人以上の場合は2,000万円）の控除が受けられる場合があります。
  • 小規模宅地等の特例との関係：本特例（居住用330㎡・評価80%減等）の適用を予定される場合、配偶者以外の取得者には申告期限までの保有継続等の要件があり、期限前の売却で適用できなくなることがあります。売却時期は特例適用のご判断と必ずセットでご検討ください。
  • 遺産分割（代償分割）の検討材料：本書の市場相場は、相続人間の代償金額を検討する際の目安としてご利用いただけます。調停・審判で価格が争点となる場合は不動産鑑定士による鑑定評価が求められることがあります（鑑定前の目線合わせの資料として、現地調査済みの詳細な書面も無償でお出しします）。
※税務・法務の適用可否のご判断は先生の領分と心得ています。当社は時価・市場の実データで、そのご判断の材料をご用意します。

本書の開示情報（検証できる査定書）

  • 成約事例の明細 8件＝採用した事例をそのまま掲載（時期・地区・面積・総額・単価）。
  • 補正係数の算出根拠＝品川区の実成約248件からの回帰推計（率・対象条件を本文に明記）。
  • 公示地価・地価調査＝最寄り標準地を含む周辺5地点（地図の旗）の実データ。
  • 敷地条件＝国土交通省GIS 9レイヤー（用途地域・洪水・土砂・津波・高潮ほか）の機械照合。
  • 集計はすべて公開データの機械集計＝恣意的な調整を挟んでいません。読み方のご不明点は担当が何度でもご説明します（無償）。
  • 計算の方法そのものを公開しています＝査定の方法書 v2.3（計算の3層・使っているデータ・確度の意味・やらないこと・版の履歴）。同じ公開データを使えば、どなたでも同じ計算をたどれます。
この査定書は検証できます　発行番号 SAMPLE
QR（または portal.ushousing.co.jp/verify）から、この書面の入力条件・採用した実成約の明細・使った補正の係数・方法書の版を どなたでもご覧いただけます。遺産分割や調停で相手方に見せる場合も、同じページで確かめていただけます。

この査定の弱点（当社からの申告）

価格の根拠と同じ重さで、この査定がどこで弱いかを機械が自己申告します。読み飛ばさずにご覧ください。
確度はBです（Aではありません）
採用8件・集計は町名単位・事例のばらつきは中央値比±32%。確度をこう判定した理由は、上の「相場の根拠」の確度の行に全て出しています。
縮める方法：現地の状態（傷み・残置物・越境）を拝見すると、幅を実際の水準まで絞れます。
事例数が少なめです
件数が少ないと、中央値も相場の幅も、数件の特殊な取引に引っ張られます。
縮める方法：同種の売出中物件と合わせて読むと精度が上がります＝ご相談時にお出しします。
住所は番地まで特定できていません
用途地域・ハザード・駅距離は「東京都品川区西品川一丁目」の代表点で照合しています。駅徒歩分はこの位置から自動で当てているため、位置がずれると査定額にも響きます（約200mで2〜3分）。
縮める方法：番地までご入力いただくと、この物件の地点で照合し直せます。
弱点を書けるのは、計算の方法を公開しているからです（査定の方法書）。ここに書いていない不安があれば、そのまま担当にお聞きください（無償・何度でも）。

本書の前提（価格が大きく変わる場合）

駅徒歩分の入力が無いため、下神明駅まで 8分（道路距離÷80m）を自動で当てて補正しています。実際に使われている最寄駅が違う場合は、フォームの「最寄駅 徒歩（分）」に入れ直すとその値で計算します。
本書は所有権・更地または自用・境界確定済みを前提とした机上の概算です。次に該当する場合は価格が大きく変動するため、個別査定（無償）をご依頼ください：借地権・底地／共有持分／未登記建物・未登記増築／私道持分・接道条件／境界未確定・越境／賃借人等の占有。当社は借地・底地・無接道など難条件の物件も、金融機関ごとの取り扱い確認記録に基づき個別にご案内できます。

敷地条件（公的GISデータ）

用途地域準工業地域
建ぺい/容積60.0% / 200.0%
⚠️ 洪水浸水想定区域(最大規模)想定の深さ0.5m未満・呑川
※ 入力の住所からは番地までを特定できませんでした。この距離と、用途地域・ハザードの照合は「東京都品川区西品川一丁目」の代表点で行っています。地番でご入力の場合、番地が住居表示と別体系のためこうなることがあります。駅徒歩分はこの位置から自動で当てているため、位置がずれると査定額にも響きます（約200mで2〜3分）。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリGIS。ハザードの想定規模・避難情報は自治体のハザードマップでご確認ください（水害ハザードは売買時の重要事項説明の対象です）。詳細は自治体の都市計画・ハザードマップをご確認ください。

最寄り駅と徒歩（自動判定）

下神明駅（大井町線）徒歩8分　道路距離 約636m／実際の所要 約9分
大井町駅（大井町線）徒歩12分　道路距離 約894m／実際の所要 約13分
大崎駅（山手線・臨海副都心線）徒歩14分　道路距離 約1,075m／実際の所要 約16分
青い線＝下神明駅までの徒歩ルート（実際に歩ける道路をたどった経路）。
駅の位置＝国土交通省 不動産情報ライブラリ（駅別乗降客数・国土数値情報S12）。徒歩＝Google の道路データで測った距離。「徒歩◯分」は道路距離÷80mで表しています（国土交通省の実成約データの「最寄駅 距離（分）」と同じ基準＝査定の駅補正もこの分を使っています）。不動産広告の徒歩分とは基準が異なります（広告は駅の出入口までの道路距離。ここで測った先は駅のホーム位置です）。
※ 入力の住所からは番地までを特定できませんでした。この距離と、用途地域・ハザードの照合は「東京都品川区西品川一丁目」の代表点で行っています。地番でご入力の場合、番地が住居表示と別体系のためこうなることがあります。駅徒歩分はこの位置から自動で当てているため、位置がずれると査定額にも響きます（約200mで2〜3分）。

エリアの将来性（品川区・人口2020年・住宅2023年）

総人口422,488人
高齢化率18.8%
世帯数237,641世帯
空き家率10.1%
出典：総務省 e-Stat（社会・人口統計体系）。

所在地と周辺の地価（旗＝公示地価・地価調査の標準地）

東京都品川区西品川一丁目（地図中心は住所ジオコーディングの概略位置）。左上のボタンで洪水・土砂・津波の想定区域を重ねられます（出典：国土交通省ハザードマップポータルサイト「重ねるハザードマップ」＝想定の詳細・避難情報は自治体ハザードマップ参照）。旗の金額＝標準地の坪単価（万円・公＝公示地価／調＝地価調査）。
※ 入力の住所からは番地までを特定できませんでした。この距離と、用途地域・ハザードの照合は「東京都品川区西品川一丁目」の代表点で行っています。地番でご入力の場合、番地が住居表示と別体系のためこうなることがあります。駅徒歩分はこの位置から自動で当てているため、位置がずれると査定額にも響きます（約200mで2〜3分）。
📍
本物件 1億950万円
公 293万/坪
公 1,064万/坪
公 367万/坪
調 460万/坪
公 315万/坪
所在地と周辺の地価（旗＝公示地価・地価調査の標準地の坪単価）　出典：地理院タイル
本書の段位（三段のうちの一段目です）
① 机上の概算（本書）＝公開データから自動で作成・何度でも無償。初動の当たり・相手方主張額の妥当性確認に。
② 提出用査定書＝担当者が現地確認のうえ作成（無償）。調停・遺産分割・裁判所提出の検討資料はこちらから。
③ 不動産鑑定評価＝評価に争いが残る場合。不動産鑑定士の選任は先生のご判断で（当社はこの線を越えません）。お心当たりが無ければご紹介もできます。
本書（自動作成の概算）は正式な査定書ではありません。正式な査定書（現地確認のうえ担当者が作成・無償）は、お取次の先生を通じて、またはお電話（03-3491-3015）でご依頼いただけます。本書は国土交通省 不動産情報ライブラリ（実成約・公示地価/地価調査・GIS）、総務省 e-Stat、国土地理院の公開データに基づく机上の簡易価格調査であり、不動産鑑定評価法に基づく鑑定評価ではありません。計算の手順は査定の方法書 v2.3（portal.ushousing.co.jp/method）に基づきます。現地調査・権利関係の確認は行っていません（データは作成日時点の公開情報）。実際の売出・成約価格は現地調査・権利関係・市場動向等により変動し、成約を保証するものではありません。査定・ご相談は無料です。売買が成約した場合は宅地建物取引業法の定める範囲内で媒介報酬をいただきます。
株式会社ユーエスハウジング　〒141-0033 東京都品川区西品川1-11-1　TEL 03-3491-3015　HP https://www.ushousing.co.jp/　y.usui@ushousing.co.jp

⚖️ 先生専用リンクのお申し込み（無料）

士業の先生に、この査定ポータルの専用リンクを無償でお渡ししています（承認制・何度でも無料）。相続のご相談・顧客様への説明資料・後見等の定期報告にお使いください。

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入力情報のお取り扱い：この体験用サンプルは、ご入力の内容を記録しません。先生専用リンクでご入力いただく住所・お名前等は、査定書の作成とご相談への対応のためにのみ使用し、第三者への提供・広告目的の利用は一切しません。